与易中天教授探讨拆迁的糊涂问题・拆迁立法，不仅会约束拆迁机构，也会约束拆迁户，拆迁是大事，房地产是大事啊！

蓝城木鱼

早上起来，发现白话三国的易教授，居然写了拆迁的评论。

先把糊涂观念给拆迁了吧・易中天

http://blog.sina.com.cn/s/blog_476e068a0100g4or.html



读过易教授的品三国等作品，与人斗，基本就是他关注的全部。也许，我说话直了些，但我还是想对易教授说，如果中国再这么不重术数，不重技术，一味以尔虞我诈，勾心斗角为纲，我们就要被世界拉得更远了。三国的事，我不如易教授，不多扯了，写这么一句，易教授如果看到，算我给您的一点善意的提醒吧。



易先生对拆迁的观点，他自己总结为以下四句话：

政府无利益，公民有权利；开发商该赚钱，拆迁户可要价。

看了以后，对易先生朴素的思维方式，真的很理解，但也很惊讶。所谓理解，国人目前就这个文化，选择性失明，利益面前无实话，谈钱的问题，居然不谈数字，这种笑话一般的思维方式，不负责任的办事方式，在易先生身上出现，完全可以理解。所谓惊讶，易先生这不是街谈巷议，而是写给南方周末，要登在媒体上，给公众看的社论。好歹也是教授头衔，名嘴身份，做学问的人，要是不学不问，张口就来，斯文二字，也就只能被惊讶了。



先说：“政府无利益，公民有权利”吧，这是所谓的“为民请愿”了吧？这种话说出来，先占了道理，再洋洋洒洒一篇文字，显得立身端正，好人先当了。易教授不可谓不高明，问题是，您说这个话真有道理么？能执行么？就算您靠文字生活，事也不是您这么说的啊。政府在拆迁当中，当然是有利益的，现代国家，政府有权利取得国民经济的20%到25%，更有义务拿出其中的15%以上，用于国防、行政、救济和基础建设等事务。拆迁，当然是国民经济的一部分，拆建二字，如郎教授所言，官方承认占到了2009年中国经济的70%，且不说政府本身就代表着公众利益，即便官员的薪水，各项政府支出，甚至国家建设，又有哪些离得开拆迁二字。而您所谓的“公民有权利”，更是手腕高明，口号，您为百姓喊了，利益，您不为百姓争来。试问易先生，你所谓的公民有权利，是多少权利，又该如何落实？不多和您说了，下面还会有我的建议，您对比一下，是我文章诛心，还是您小有亏心，不辩自明。



“开发商该赚钱，拆迁户可要价”，您这两句高论，更是一边五十大板，板子不打肉，口号震天响。开发商该赚钱这样的废话，您不说，有谁不知道？问题是，赚钱可以，误国不成。开发商囤积房地，炒高房价，偷逃税款，腐蠹官吏，这样赚钱，当然不该。拆迁户可要价，也请恕我不敢苟同。您是文化人，拆迁或许不懂，道理相信比我懂得多。拆迁这个事，如何合理补偿，如何补偿合理，才是问题的关键。不管谁拆迁，不管拆迁谁，把这个补偿标准定合理了，才是问题的关键。您一个事外之人，进来说句轻巧话，结论“糊涂”二字，恰给您自己用上，政府立法，如是您这样名誉要得，事情不做，我看那才是真“糊涂”。



文章损了些，易教授久经沙场，文战高手，小子得罪之处，惟愿易教授海涵，国家大事，糊涂不得，我等做人，圆滑不得，国家大事，不可不察啊。昔孙武子谈兵，曰为国之大事，死生之地，存亡之道，今以小子观之，房地产与拆迁，亦不逊于兵事也。



说了易先生的不是，易先生也好，观者也罢，想必都是不服气的。虽然未必还不承认易先生不是为做事而撰文，但肯定会问，你小于又能有什么高论？



关于易先生的文章，与拆迁的事，我就这么两个道理：



⒈ 拆迁立法必须明确补偿标准，不仅要约束拆迁机构，也要约束拆迁户。

⒉ 开发商不应介入拆迁，更不应得到土地使用权，否则会危害国民利益。



⒈ 拆迁需要国家立法，既然立法，就要把规则说清楚，不能含混其辞。误以为拆迁立法只是针对拆迁机构，而不应约束被拆迁者，就是官员和学者，乃至“公民们”最大的错误。如果那样，还叫立法么？



如我给政府提出的“把土地使用权卖给购房人”的提案，不论是谁，想拆除老百姓的房子，都应遵循立法，给予老百姓合理的补偿，而这个补偿标准，被拆迁的老百姓也必须有义务接受，否则还叫什么法？易先生也好，芸芸众生也罢，其实“糊涂”的就是这里，以为拆迁立法，是给拆迁方立法，何其糊涂。这条清楚了，立法的目的，目标，也就清楚了。很简单，既然拆迁，就要补偿，无非两种，实物补偿，货币补偿。这个问题回避不了，立法者必须给个公道。如此多的鲜血和生命，数不尽的拆迁自焚和纠纷，立法者高高在上，难道还想回避？易教授学问大，想必也会认可我这个道理，立法者要把补偿标准给清楚，不能含混其词吧？



我的建议很简单，取消拆迁，全部回迁。政府要掌控足够的回迁房，然后制定旧房、旧城、旧村改造范围，符合改造标准的，按照政府明确的标准，排队接受政府回迁。想原地回迁，当然可以，但是房子变大的幅度有限，想住更大的房子，可以根据自己的接受程度，往稍微逊色的地区搬家，对于居民，实物补偿是原则，至于货币补偿，当然可以，但要由希望回迁者自行提出，并按照实物补偿的标准，给予合理的货币补偿。规则一旦确立，就不再随意变化，治大国如烹小鲜，国家的基本政策，当然不能随意变更。



以下是我给北京市政府提供的拆迁补偿建议标准：



比如，政府可以规定，同地区回迁，旧房可以换取原有面积120%的新房；每远一个地区，可以再增加20%面积，如想取得面积更大的新房，超出部分面积，应按照市场价格付费。比如，一个家庭，在二环内拥有一套30平米的旧房，就意味着可以报名排队，申请免费换成，二环内36平米，或三环内42平米，或四环内48平米，或五环内60平米，或六环内72平米的新房。或者在这个面积基础上，按照市场价支付超出部分面积的房款，换成面积更大的新房。


同时，政府还可以规定，旧房可以按照本地区可换新房上一年的市场平均价格的90%，由政府现金回购。比如，北二环内的30平米旧房，可以按照二环内上一年平均住宅成交均价（比如均价25000元），由政府按照81万元的价格回购。（36平米 x 25000元每平米 x 90%，政府帮您把房子变现，需要扣除10%税费）。


这样一来，政府有了统一的回迁制度，通过拆迁一夜暴富的可能性没有了，暴力拆迁，或抗拒拆迁的行为也就会逐渐消失了。国家不应鼓励不通过劳动，只靠“耍混蛋”致富的现象，但也应该给和谐社会，提供一个清晰的规则。规则确定，是否愿意改善生活条件，让那些等待拆迁的人自己决定，不要勉强。



⒉ 开发商不应介入拆迁，更不应得到土地使用权。



中国的房地产问题尖锐，根在哪里，就在开发商以商人的身份替政府做政府该做的事，而政府则置身事外，更把本该卖给购房人的土地使用权，卖给了只应取得土地开发权的开发商。开发商囤积土地，是因为政府不管，而政府不管，除了利益纠缠，怕得罪开发商，更是因为卖给开发商的，本来就是土地的若干年使用权。



其实我们心里都清楚，让开发商垫付若干年的土地使用权，首先是不合理，其次是肯定会有成本。想想吧，让开发商拿出5亿元，买一块地，盖10万平米房子，每平米帮购房人垫了5000元，会找购房人要多少钱利息？当然，这个问题，要易教授这样从来不看数字的历史学者，甚至很多专门研究房地产的学者来回答，都是不公平的。而且，我们也不用直接的知道结果，因为，谁都知道，肯定会是天价的利息。这里有这样两组数据，北京的房价，从2003年到2009年，六年里，从6300元每平米，到16300元每平米，涨了至少10000元，而北京的地价，同期只从2200元每平米，涨到4800元每平米，涨了大约2600元，也就是说，开发商平均每平米帮我们多付了2600元以后，要了我们连本带利至少10000元，利息是本金的三倍。



易教授的四条建议，第一条之荒唐，也就显而易见了。政府无利益？易教授是搞历史的，难道不知道黄宗羲定理？政府因为有那么多义务（国防、行政、救济、基础建设），通过不断税务改革，才能保证税收稳定，但随着国家的历史增加，行政腐败加剧，政府税收和投资的效率会越来越低，老百姓的负担越来越低，国家政权就越来越危险。仅以房地产而言，政府给百姓增加每平米2600元的土地负担，老百姓实际负担的，居然已经是上万元，按照黄宗羲定理，政府的效率指数，已经不到25%，也就是说，政府每投资1亿，只能做2500万以内的事，或者说，政府每收税1亿，老百姓实际要负担4亿。易教授是搞历史的，这么严重的问题，请问易教授，您还打算“明白不了糊涂了”么？


我是一个后生小辈，向来尊重做事的人，一心为做事，如果文字上有太过露骨，得罪您或他人之处，还希望您能看在国家和人民利益的份上，看在我确实是为了从您的“糊涂”出发，把拆迁和房地产的问题谈清楚，让大家意识到问题的本质，不要回避，不要打马虎眼，实事求是的份上，帮我一起呼吁。



⒈ 拆迁立法必须明确补偿标准，不仅要约束拆迁机构，也要约束拆迁户。

⒉ 开发商不应介入拆迁，更不应得到土地使用权，否则会危害国民利益。



我的签名里，有这样一句话：说话很直，有时候直得让人无法接受。其实我也不想，但要做事，就不能如易教授等贤人们那样回避问题，我没有圆滑的资本。想提醒大家，让大家觉醒，更容不得我圆滑。拆迁立法，有多少人还以为只是针对拆迁公司，您该醒醒了，事关每一个中国人，我们不一起呼吁，不把问题说清楚，恐怕就要了我们的“糊涂小命”。我不想看拆迁自焚的新闻，所以，我希望拆迁立法，能把规则立清楚。更希望大家能看看我写的回迁和开发模式，别糊涂了，到底哪样对大家最有利，还不清楚么？

黄CAT

蓝城木鱼

招拍挂，地价涨一元，房价就涨四元，这样下去，谁受得了？



如此不合理的问题长期得不到解决，甚至不被承认，即将走入2010年的中国，这样下去真的不行。背着新四座大山的中国人民，被住房、养老、教育、医疗，压得喘不过气来，真的太不容易了。希望广大媒体，政府官员，能够开开恩，为国家和人民的利益，呼吁呼吁，我在这里谢谢您了。



2004年，北京市招拍挂供应住宅及经营用地60宗，地上准建面积546万平米，成交额112.8亿元，平均楼面地价2065元，平均房价每平米6178元。



2009年，北京市招拍挂供应住宅及经营用地115宗，地上准建面积1507万平米，成交额761亿元，平均楼面地价5051元，平均房价每平米18178元。



名词解释：8・31大限，2004年8月31日起，国内住宅及经营用地交易，必须公开招拍挂。



8・31招拍挂以来，地价涨三千，房价涨了一万二，房价比地价涨得快三倍。



为什么呢？因为政府至今不肯把土地使用权直接卖给购房人。开发商要帮老百姓垫钱买地，当然不会白垫，数据比什么都真实，开发商每帮老百姓垫1元地价款，就会提高4元房价，多赚老百姓3元钱。其实，绝大多数开发商并不乐意垫这个钱，但是，政府官员为了眷恋已经过时的贪污方式，不肯与时具进，宁肯国家利益和人民利益同时受损，也不肯做一点利国、利民、利己的好事。



其实，把土地使用权直接卖给购房人，不仅操作简单，一举五赢，政府收益增加、银行贷款增加、开发商利益增加、官员实惠增加，百姓房产增加，而且解决了很多严重的社会问题和隐患。



把土地使用权直接卖给购房人，操作非常简单。政府只需要一纸文件，宣布今后土地使用权只会直接卖给购房人，并每年、每季度，公布土地供应计划和地区参照楼面地价，接受有意向购房的人民，到当地任意一家银行，通过预缴购地定金（注①），签署申购土地使用权申请表，取得预定编号。而在银行的网站上，可以查询各个地区，申购土地使用权的排队情况。（注意，政府只发通知，不增加工作量，因为老百姓是去银行办手续。另外，每宗土地，对单个申购人可以申购的最大面积，都应做出明确的规定，以避免炒房）



注①：意向购房面积 x 申购房屋所在地区的参照楼面地价的六成，比如，某市民要申请购买参照楼面地价8000元每平米的100平米房屋，即应预缴48万元定金 = 100平米 x 8000元每平米 x 60%，假定最终中标的开发商承诺的房价是每平米4000元，那么购房人买到房子的成本就是每平米12000元（地价+房价）。



当政府在该地区提供一块住宅用地的时候，会确定并公示该宗地的规划及最终地价。比如，宗地住宅建设用地面积4万平米，容积率2.5，限高60米，地上准建面积10万平米，最终楼面地价每平米8300元。并在网站和报纸上公示，同时，银行会按照排队者的先后顺序，给每个登记者发出短信，通知在约定日期前，到银行签署书面的《确认购买协议》。当该宗地的《确认购买协议》总面积达到8万平米，也就是该宗地地上住宅准建面积的80%以后，政府正式出让该宗地，并组织开发商和设计机构投标。投标规则如下：

⒈ 为保证公平竞争和避免非理性扩张，任何投标单位年度中标的总面积，不应超过该单位上一年度在本市开发面积的120%，但任何单位的年度可中标面积额度，都不应少于10万平米。

⒉ 各投标单位应联合设计单位投标，并按照政府提供的户型登记表，足额提供各意向购房人登记的户型，且面积误差不应超过8%，并提供交房标准，和社区规划方案，以及最终的房号价格表（该价格仅为开发商销售的房价，不包括政府卖地的地价，也就是房价地价分离，政府卖地，提供《土地使用权证》，开发商卖房，提供《房屋所有权证》）。

⒊ 政府在投标截止之后，应将各投标人的最终投标方案，在网站进行公示，并组织开发商提供连续7个日历日的现场方案解说。之后，通过现场投票，接受全体认购者通过投票，选中最终的中标开发机构。

⒋ 认购者必须认可最终由全体认购者通过投票选中的设计方案和中标开发机构，不得以任何理由在确定认购后，放弃认购资格。且全体认购者，应在政府组织下，按照预缴定金的顺序，按照最终的房号价格表，依次从自己认购的户型中，选定自己认购的房号，并履行后续付款义务。（参加选举、投票，就是意味着接受了选举、投票产生的结果，试问，一个公民，参加投票选举出代表之后，能因为自己没投票选这个代表，就否认自己是被这个代表全权代表的事实么？或者说的更干脆些，如果市长可以投票选举，能因为你没投这个市长的票，就否认多票当选的市长，对这个城市的管辖权么？希望更多的人能够意识到投票的真正意义，接受规则产生的结果！）

⒌ 政府会按照最终的房价，取得项目剩余的20%房屋，作为政府回迁安置用房。并会该宗地的  住宅总面积及规划需要，给予中标开发商相应面积的配套商业开发权，通常为该宗地住宅面积的20%，并与开发商平分该宗地商业面积的所有权或收益权。



在这样的简单规则前提下，北京市政府可以不再负担每年上百亿的贷款利息，而且避免了土地被囤积，也免除了开发商需要天价拿地产生的资金成本，购房人和开发商同时减轻了负担。更重要的是，政府的土地收益，会在银行统一收缴，按照约定的比例，由银行直接转入各个部门。简单的说，财政部门的土地出让金收益，将直接转入财政部门的账户，甚至可以直接按照中央和地方的约定比例做到一笔一清。取消拆迁，全面改成回迁，需要的回迁房，也将直接交付，费用在交房后直接由银行结算，不再有资金成本。市政改造用款，也可以很明确的根据政府的规定，按比例由各单位分享。总之，这种模式一旦被采用，一切都将井井有条。



采用这一模式，意味着北京市2010年的土地出让收益将是：

⒈ 土地出让财政纯收益492.8亿元 （2200万平米 x 80% x 7000元每平米 x 40%）

⒉ 回迁房实物收益440万平米 （成本价176亿 = 440万平米 x 4000元每平米）

⒊ 土地整理用款653.2亿 （2200万平米 x 80% x 7000元每平米 - 492.8亿 - 176亿）

⒋ 每年新增固定资产110万平米商业用房 （和开发商平分住宅用地的配套商业用房）



而以一个人口100万的中小城市为例，平均楼面地价1500元，年出让住宅准建面积200万平米的土地，就意味着当地政府可以通过“把土地使用权直接卖给购房人”这一模式，当年得到：

⒈ 土地出让财政纯收益9.6亿元 （200万平米 x 80% x 1500元每平米 x 40%）

⒉ 回迁房实物收益40万平米 （成本价10亿 = 40万平米 x 2500元每平米）

⒊ 土地整理用款4.4亿 （200万平米 x 80% x 1500元每平米 - 9.6亿 - 10亿）

⒋ 每年新增固定资产10万平米商业用房 （和开发商平分住宅用地的配套商业用房）



如果是人口300万的南方中等城市，平均楼面地价2000元，年出让住宅准建面积500万平米的土地，就意味着当地政府可以通过“把土地使用权直接卖给购房人”这一模式，当年得到：

⒈ 土地出让财政纯收益40亿元 （500万平米 x 80% x 2500元每平米 x 40%）

⒉ 回迁房实物收益100万平米 （成本价30亿 = 100万平米 x 3000元每平米）

⒊ 土地整理用款30亿 （200万平米 x 80% x 1500元每平米 - 40亿 - 30亿）

⒋ 每年新增固定资产50万平米商业用房 （和开发商平分住宅用地的配套商业用房）



式子很简单，各位可以参照自己所在的城市，对比政府现在的卖地收益，和把土地使用权直接卖给购房人以后的土地收益，房价参照当地现在房价的70%，地价参照当地现在地价的130%，政府多赚30%，老百姓少花30%之后，这个模式，居然还能给开发商更多的利润。中国人，为什么不可以共赢呢？



而导致“拆迁自焚”之类问题，众多学者上书中央，需要解决的物权法和拆迁条例等法律法规之间矛盾的拆迁问题，也将在这个模式实施以后，得到根本性的解决。



以北京为例，这个模式启动之后，将不再有拆迁，全部改为回迁或现金回购。简单的说，就是政府将从被动的去找群众谈让群众拆迁，转为主动的公布回迁和回购条款，接受群众自愿改善居住条件。由于拥有全年新建商品住宅的20%，作为实物回迁的条件，并且拥有数百亿土地整理专项资金，作为现金回购旧房的资本。所以，政府将不再需要拆迁。只要每个月公布当前回迁和回购条款，等待希望改善居住条件的居民要求回迁或回购即可。



比如，政府可以规定，同地区回迁，旧房可以换取原有面积120%的新房；每远一个地区，可以再增加20%面积，如想取得面积更大的新房，超出部分面积，应按照市场价格付费。比如，一个家庭，在二环内拥有一套30平米的旧房，就意味着可以报名排队，申请免费换成，二环内36平米，或三环内42平米，或四环内48平米，或五环内60平米，或六环内72平米的新房。或者在这个面积基础上，按照市场价支付超出部分面积的房款，换成面积更大的新房。



同时，政府还可以规定，旧房可以按照本地区可换新房上一年的市场平均价格的90%，由政府现金回购，当然，前提是政府认为这个房子有必要拆迁，因为政府现金回购之后，就会把这个房子拆除（文物建筑除外）。比如，北二环内的30平米旧房，可以按照二环内上一年平均住宅成交均价（比如均价25000元），由政府按照81万元的价格回购。（36平米 x 25000元每平米 x 90%）。



这样一来，政府有了统一的回迁制度，通过拆迁一夜暴富的可能性没有了，暴力拆迁，或抗拒拆迁的行为也就会逐渐消失了。国家不应鼓励不通过劳动，只靠“耍混蛋”致富的现象，但也应该给和谐社会，提供一个清晰的规则。规则确定，是否愿意改善生活条件，让那些等待拆迁的人自己决定，不要勉强。



如果政府能够这样“把土地使用权直接卖给购房人”，则不仅政府的土地收益能够得到保证，同时开发商的自有资金收益率也会大大提高，而银行的业务也就更加安全，收益也会更高。当然，所有靠劳动收入买房的人们，也就都有了平等的购买住房的权利。而且，有了“用脚投票”选择开发商的权利，不再担心房屋质量和服务的下降了。

流云

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太医养生学习小组
爱上三八线[/sign]

狮舞

来自旧版论坛的签名

如果不上大学，我可能会是个不错的厨师或者屠户

狮舞

京南某地正在拆迁
你要想找就能找到
盛产西瓜的地方
看看官府是怎么帮助衙内的公司拆迁的
打听一下已经有几个人因此而死,不是谣言,有名有姓的曾经活生生人
我说的
我敢负责任

来自旧版论坛的签名

如果不上大学，我可能会是个不错的厨师或者屠户

迷糊007

原来有一爬山的朋友，西客站附近的，也因为拆迁的事，闹了好几年。
去看过几次，惨不忍睹。

游侠传奇

其实，你知道，你比我聪明，但你很无奈。只能装傻
   我这两天去邮币市场了，吓死我了，第一套人民币价格300万，1994年，后悔没跟大刚子玩现代币，
  一套珍贵的古币，也就几千元，为什么保有量如此庞大的现代币如此高？涨的如此不可思议。
  
后来明白了，因为现代币，是本朝发的，庄家是本朝，前朝古代的再珍贵，也不可能如此登峰造极，
   玩的人，都在偷鸡，如果投资观念，其实连3000元也不值，但每个玩家都挣了，
再比比点，他太可以再印，版在它呐，不存在假古董问题
   小猫小狗挣点不过是喝汤，庄家吃肉
  炒的规律只这样的，
    真后悔，当年玩的是古币，一张破猴票5000了
  如果我是一个炒家，我把（大龙邮票）假设，只是个比喻，现在市场的所有，100枚，全部买断，每张一万美元，然后，我烧掉99枚，这样，我就发达了，因为世上只有一枚，所以，它的定价是1000万美金，比原来的一百枚多了10倍，除非他娘的不幸马王堆又出土了100枚，我才可能赔，但它不可能出土，因为，，，，，
  所以，邮币市场是投机市场，不是投资市场，但他绝对还会更高，因为，我们国家利用民间资金的能力是非凡的,
   所以批的地，越少，收入才能越高，如果泡沫碎了，那就全完了
  明年，批得地会更少，越困难越要抗住

      

来自旧版论坛的签名

再说一遍，我不是游侠，也不是游。侠，也不是塞外游侠，周末游侠啥的。他们是不同的好几个人。我是游侠传奇，请叫我传奇好了，虽让玩过，3。0级，但我是一个腐败分子。有合得来的，新义的自虐也不坏。

雅筑

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我是谁是我

游侠传奇

别惹事，社会是人家的。指名道姓还是不要，绿野还是活下去好。这么多年了，
  我没家没业都躲着，你更甭提了。

来自旧版论坛的签名

再说一遍，我不是游侠，也不是游。侠，也不是塞外游侠，周末游侠啥的。他们是不同的好几个人。我是游侠传奇，请叫我传奇好了，虽让玩过，3。0级，但我是一个腐败分子。有合得来的，新义的自虐也不坏。