绿野自助户外活动网站

查看: 344|回复: 12

无电梯旧楼改造方案初稿,附,以我现在居住的地坛北里小区为前提的理论与实践对照。

[复制链接]
发表于 2012-10-9 09:52:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
分享到:
北京市的四环内,有大量问题多多的“无电梯旧楼”,二手房每平米4万元起,40平米160万起。如果能每平米1万元,把房子面积增加一倍,有谁不愿意么?
全楼居民共同申请“加倍翻建”。按照原有旧房面积,每平米1万元翻建费。有钱的出钱,没钱的出房。

出钱:很简单,原来有多少平米房子,每平米一万元,房子面积翻倍。
出房:更简单,原来有多少平米房子,不出钱,房子面积增加六成。

原来有40平米房子的,想出钱翻建,那就出40万,将来得80平米房子。
如果不想出,或者没钱,但同意翻建,那就签个字,将来得64平米房子。

翻建的优点很多,增加电梯和地下室,优化设计,明确权益,提升品质。改造的建房成本,因为每80平米房子,要配20平米地下室,地上地下100平米,每平米综合成本2400元,要24万。地下室的产权,六成(12平米)归全楼居民共有,四成(8平米)送给政府当人防。
(注1,改造期间,居民一次性领取每平米900元租房补贴,比如原来有40平米房子,可以领36000元。领了补贴,也可以用15000元每间(10平米)的成本价,租住小区空地上搭建的简易房,每家限租2间。东西没地方放的,可以用每平米1500元的成本价,租简易房做仓库,每家限租10平米。新楼交房后60天内拆除)
(注2,扣除租房补贴,综合建房成本只有每平米2040元,利润空间合理)
做翻建,关键是得到政府支持,每增加1平米,就拿出4000元审批费,外加0.2平米地下室,咱不白增加面积。每扩建1栋3000平米的小楼,增加3000平米房子,政府可以得到1200万现金和600平米地下室,有理、有利。

实际操作时,每户自愿签字,选定“出钱扩建”还是“免费扩建”:

出钱扩建的,统一每平米交9100元,并签字确认已领每平米900元的租房补贴!
免费扩建的,签字确认,每平米领900元租房补贴,且只得到扩建面积的60%!

再把统计出来的可转让扩建面积,每平米25000元,找到愿意出全款的人投资!
(注:面积有误差时每平米补差价25000元,扣除1万元成本后,归全楼共有)

全楼都签字了,请专业设计院出个大家都认可的设计,大家一起投票认可。之后,委托专业机构去政府办手续,比如,原来有3000平米,现在打算扩建到6000平米,就能拿出1200万,这么多钱,从设计开始,到交出让金,建房,换领新房产证,一条龙够了。

对“出钱扩建”的家庭来说,原有40平米房子,拿出40万,扩建成价值320万的80平米房子,等于拿出40万,赚了120万。
对“免费扩建”的家庭来说,原有40平米房子,免费扩建成价值256万的64平米房子,等于一分钱没花,赚了96万。
对“投资扩建”的投资人来说,每平米25000元,在市价每平米4万元的地方,100万买了40平米房子,等于拿出100万,赚了60万。
对“政府”来说,与其投资巨款,冒不稳之险,去赚地皮差价,不如赚老百姓主动、自愿交来的“扩建管理费”。每栋3000平米的旧楼,改造成地上6000平米,地下1500平米的新楼,政府净赚1200万,外带600平米地下室。

不知道我的表述够不够清晰,希望大家帮忙完善,让更多的人能明白我的意思,如果您还住在这样的无电梯楼房里,愿意这样改造自己的家园吗?
您现在住的老房子,设计合理么?扩建一下赚上百万,您愿意么?
 楼主| 发表于 2012-10-9 09:53:19 | 显示全部楼层

地坛北里小区,9栋五层的老楼,没有停车场,没有电梯,户型老旧,地段当然足够好,可惜就是真的很需要改造。

旧版论坛导入

旧版论坛导入
 楼主| 发表于 2012-10-9 09:56:01 | 显示全部楼层

改造方案初稿示意图,如果只扩大六成面积,则只需要3栋板楼,但为了全小区免费扩大六成,还要增加两栋楼获得改造所需资金!

如下图:经过初步测算,
如果全小区居民都选择不花钱,直接扩大六成面积,那就可以全部住南北向的板楼。
而且可以增加400个以上地下停车位,既可以和现在一样继续免费停车,也可以收钱以后,全小区每个季度按面积分红。
关键是,这样改造小区,可以给政府带来1.8亿元出让金收入和8000平米地下室,毕竟这里有地坛庙会,增加几百个地下车位,能解决不少问题。

希望政府思考并采纳这个利国利民的建议,解决老百姓的四大难题:
⒈ 需要电梯,老人很多。
⒉ 增加面积,现在房子太小。
⒊ 地下车位,没有地方停车。
⒋ 没多少钱,因为工薪族真的很难存下几十万现金。

旧版论坛导入

旧版论坛导入

63

主题

1345

帖子

1466

积分

绿野投名状,终生免死牌。

Rank: 6Rank: 6

积分
1466
发表于 2012-10-9 10:59:08 | 显示全部楼层

想法不错,现在有的老旧小区正在扩建呢,就是统一把阳台处扩建出一间!五楼建电梯一般不会吧。。。

 楼主| 发表于 2012-10-10 08:04:24 | 显示全部楼层

我这方案只要小区720户业主都签个字,从户均建面60平米,免费扩大到户均建面100平米,一居变二或三居,二居变三或四居

而且朝向保证都是南北向的板楼,两梯四户,统一增加到14层或8层,图我也画了,要是业主大部分同意签字,我就找设计院出户型,肯定比封个阳台让大家满意。而且采用德国环保节能技术,告别空调暖气,外带提供至少400个地下车位。

政府不光不用给补贴,还能收1.8亿出让金,外带8000平米地下室。要是封阳台,还用找政府么?自己封,不用每户6万那么夸张吧!

59

主题

1002

帖子

1002

积分

绿野投名状,终生免死牌。

Rank: 6Rank: 6

积分
1002
发表于 2012-10-10 10:00:18 | 显示全部楼层

您千万别和我说,混这么多年了不知道北京有个地方叫首规委有个地方叫住建委还有个地方叫发改委,别光给人摸大象鼻子不碰屁股

梦想丰满现实骨感。这事看起来挺简单,出银子把房子拆了就地再盖个现代化的,齐活。实践中要搞多少手续,你肯定比我明白的多,至少我只做工程前期手续链条中一个环节的而不是整个程序,不过只干这一个环节,十年下来我也知道北京市内想手续齐全动点土木有多费劲。
这么做不是不可能,得看谁干,得看干的人有多大本事,我住那小区这么多年了还没大房本呢,人家一样能把房子盖起来,没辙,人家是国字号帽子。
北京有着本事的人不会满大街都是,也不算特别稀少,人家基本都在忙乎别的事情,那些事情挣得银子更多,管理的部门机关更多,人家看不上也顾不上干这个,偶尔有,也是悄悄进村安静干活生米煮成熟饭才敢嚷嚷。

195

主题

3364

帖子

3369

积分

绿野元老,传、帮、带。

Rank: 8Rank: 8

积分
3369
发表于 2012-10-10 12:34:00 | 显示全部楼层

搬个凳子坐看楼下开骂

可别不骂啊
不骂就把我晾这了
来自旧版论坛的签名如果不上大学,我可能会是个不错的厨师或者屠户

59

主题

1002

帖子

1002

积分

绿野投名状,终生免死牌。

Rank: 6Rank: 6

积分
1002
发表于 2012-10-10 13:36:01 | 显示全部楼层

不骂不骂,要做不吐脏字噎死人的现代化四有文明淫

翻改建这活,手续以及前置条件比三通一平的空地新建麻烦太多了,不仅仅是银子的问题,小改还好说,动结构改层高变动容积率的大改大翻建,很麻烦。
换一个角度说,也确实是太多的立项审批原则制约了北京的住宅建设,
否则,理论上,只要能把中心城区里那么多老小区都拆了,把几十年前建的小楼都拆掉原地建几十层的高层建筑,那在理论上轻易就可以把四环甚至二环以内的住宅数量扩充很多倍,犯不着大家往五环六环外面跑路抢经济适用房了

举个极端例子,以前和故宫打过交道,人家想把环境搞好点,弄些通风系统什么的,单纯技术上,经济上,介事忒简单了,现实世界中,连挖沟通电的手续的办不下来。

195

主题

3364

帖子

3369

积分

绿野元老,传、帮、带。

Rank: 8Rank: 8

积分
3369
发表于 2012-10-10 16:32:45 | 显示全部楼层

照你说的办了那么多地卖给谁去?老爷们指着什么吃啊

来自旧版论坛的签名如果不上大学,我可能会是个不错的厨师或者屠户

59

主题

1002

帖子

1002

积分

绿野投名状,终生免死牌。

Rank: 6Rank: 6

积分
1002
发表于 2012-10-10 17:26:17 | 显示全部楼层

放心吧,等六环七环八环都没地可卖的时候,老爷们会放开政策的,到时候再发明个二次开发交易税什么的不就成了

无电梯旧楼改造方案初稿,附,以我现在居住的地坛北里小区为前提的理论与实践对照。 蓝城木鱼 2012-10-09
地坛北里小区,9栋五层的老楼,没有停车场,没有电梯,户型老旧,地段当然足够好,可惜就是真的很需要改造。 蓝城木鱼 2012-10-09
改造方案初稿示意图,如果只扩大六成面积,则只需要3栋板楼,但为了全小区免费扩大六成,还要增加两栋楼获得改造所需资金! 蓝城木鱼 2012-10-09
想法不错,现在有的老旧小区正在扩建呢,就是统一把阳台处扩建出一间!五楼建电梯一般不会吧。。。 雨落听风 2012-10-09
我这方案只要小区720户业主都签个字,从户均建面60平米,免费扩大到户均建面100平米,一居变二或三居,二居变三或四居 蓝城木鱼 2012-10-10
您千万别和我说,混这么多年了不知道北京有个地方叫首规委有个地方叫住建委还有个地方叫发改委,别光给人摸大象鼻子不碰屁股 砾岩 2012-10-10
搬个凳子坐看楼下开骂 狮舞 2012-10-10
不骂不骂,要做不吐脏字噎死人的现代化四有文明淫 砾岩 2012-10-10
照你说的办了那么多地卖给谁去?老爷们指着什么吃啊 狮舞 2012-10-10
放心吧,等六环七环八环都没地可卖的时候,老爷们会放开政策的,到时候再发明个二次开发交易税什么的不就成了 砾岩 2012-10-10
想法有新意,值得鼓励,但明显增加老城区的容积率了,违背北京十二五规划的核心城区控制原则,可行性不高。。。 绿色冰川 2012-10-14
我开始以为是电梯的事呢。翻建的确是好主意,政策上是不是可行啊。 BlackHeart 2012-10-15
地是国家的,地面上盖什么东西盖什么样,国家说的算 砾岩 2012-10-17
快速回复 返回顶部 返回列表