收房注意事项 作者 rickie 关于商品房(毛坯房)的工程质量验收,目前大致有两种说法:一是业主普遍认为需要进行认真细致的检查,尤其是对防水,裂缝,空鼓,平整度等进行仔细地检查.二是工程圈里地观点普遍认为毛坯房没有什么可验收地,重点应几种再影响房屋安全性,实用性和耐久性方面,只要重点检查几个分项就可以了.笔者个人观点亲相遇第二种,原因是: 1.中国目前没有任何一个建筑工程是百分百合格地. 2.毛坯房地性质决定只要房屋不存在房屋安全性,实用性和耐久性方面地打问题,一些小的质量问题完全可以通过后期装修进行处理. 3.中国目前法律和现状决定了业主几乎没有可能把房屋质量问题定性为存在结构安全和严重影响正常居住使用问题(别忘了业主和开发商谁更容易对付相关检测机构) 4.因房屋质量问题起诉,所耗时间,金钱等奉献成本与可能的赔偿相比往往不成比例. 5.一般业主即使看了很多网上介绍的工程支链验收知识,大多只是观念而已,真正完成房屋工程质量验收,并不具备相关的水平和能力. 笔者已经给很多朋友验过房屋,其中不乏有多次上网恶补工程知识的业主.于是笔者就根据多次验方经验和他们对我验房提出的一些想法,便携出一份可能业主觉得比较满意的房屋质量验收说明: 一.比较细致的业主验收: 1.地面检查: 1.1地面平整度检查:是否预留地面做法?一般地面平整度补大于2cm对于毛坯房就可以接收(国家规范2米靠尺那允许偏差不大于5mm) 1.2地面是否有裂纹,蜕皮,马面,起砂? 1.3地面是否存在倒反水和积水现象? 1.4地面水暖预埋线是否有标识? 2.墙面检查: 2.1墙面平整度检查:一般强棉平整度不大于5mm对于毛坯房就可以接收(国家规定2米靠尺那允许偏差不大于3mm) 2.2墙面是否有空鼓,裂纹和水印? 2.3阴阳角垂直度检查:一般通常检测不大于5mm对于毛坯房就可以接收(国家规范通常检测允许偏差不大于3mm) 2.4对角,找方检查:对角误差不大于1cm对于毛坯房就可以接收(国家规范允许偏差不大于5mm),房间方正不允许有偏差. 2.5梁拄位置检查:检验梁与住的位置,高度是否影响出入动线与生活动线,尤其是针对跃层而言. 2.6预留门窗洞口检查:洞口位置不允许有偏斜,边长允许偏差2mm,方正对角允许2mm 2.7墙面是否有明显色差? 2.8卫生间淋浴或浴缸位置的墙面防水高度是否符合要求? 2.9是否预留空调孔? 3.天花板检查: 3.1层高是否符合合同,宣传广告或楼书要求? 3.2添花平整度检查:一般地面平整度不大于1cm对于毛坯房就可以接收(国家规范2米靠尺内允许偏差不大于3mm) 3.3添花是否有裂纹,空鼓? 3.4墙顶阴角顺直度通常不大于5mm对于毛坯房就可以接收(国家规范通常允许偏差不大于3mm) 3.5天花板是否有水印? 4.厨房,卫生间地面防水检查: 4.124小时避税试验合格,需提前要求开发商配合,或在验房单注明因为...原因暂时无法检测,双方约定在精装修进场时与午夜共同做闭水试验,不合格有开发商返修.检测合格后在出现问题由装修公司负责. 4.2是否由倒反水现象? 5.铝合金门窗,塑钢门窗检查: 5.1窗框检查:窗框安装牢固,与墙体边缘对照,窗面与墙面平行;窗框与墙体实行弹性连接,密闭演示,不露风以及是否有划痕,磕碰,变形等. 5.2型材检查:型材符合国家材料规范;要求拼缝严密,焊接严实,无缝,无变形;表面涂层要求颜色和光泽均匀,手感光滑以及是否有划痕,磕碰变形等. 5.3五金件及开启检查:要求开关自如平稳,索窗严密,推拉自如,轨道件安装牢固,关窗后不漏气. 5.4通风面积:开启扇数和面积符合国家相关规定. 5.5密封检查:窗扇与窗框,窗扇与玻璃的密封条是否到位,严密,有无破损,断续等问题;窗框与墙体间的密封胶条是否完整,有无脱落,破损,裂痕等问题. 5.6纱窗:窗扇无下垂,可正常平顺开闭,无阻挡,纱窗完整无破损,无明显松弛,破洞,所扣灵活. 5.7玻璃:安装牢固,完整,无裂痕以及明显划痕. 5.8窗台:同地面 5.9窗前胡兰:安装稳固,完整,无变形,不妨碍窗扇的开闭. 6.户门检查: 6.1门框检查:门框安装牢固,与墙体边缘对照,门面与墙面平行,门框与墙体连接密闭严实,门框表面有无异常毛刺,开列,破损等情况;锁舌孔无变形,异常碰撞痕迹. 6.2门扇有无变形,开裂;面漆外观是否完好,表面是否平整;有无明显磕碰,修补之处,距离地面是否考虑预留地面做法(国家规定门扇连翘允许偏差不大于1mm) 6.3门锁检查:门锁安装牢固,要是插拔平滑,锁芯转动自如,各方向锁舌伸缩平稳,锁孔位置正常. 6.4开启检查:门开闭时是否平稳,有无异常阻力和磨损.在完全关闭或开启的情况下,门是否会自动关上或打开?门锁紧后是否有晃动? 6.5门把手:安装牢固,有无过大的松动,旋转时有无异常的阻力,有无缺孙变形? 6.6密封检查:门扇掩缝是否在2mm以内. 7.给排水检查: 毛坯房除了预留管道几乎没有什么给排水设施,也不安装卫生器具.而正常验房时如果没有相关准备,往往无法就管道是否疏通,严密不漏等进行检查.建议业主在验收单上注明因为....原因暂时不明,所以验房时无法检测,双方约定在精装修进场时与午夜共同做打压试水试验,不合格由开发商返修.合格则在业主没有改动的前提下开发商履行包修责任. 7.1法门,龙头位置是否合理?有无与排水管道对应关系?相互之间的艰巨尺寸有无影响卫生洁具安装的可能性(国家给排水设计规范对各种卫生洁具之间的距离尺寸是有最小要求的)现有法门,龙头开启,关闭正常,水路通常,无破锈痕迹,无滑扣失效,滴水现象. 7.2管道固定牢固,安装平直整齐;管道无明显破损,管道街头完好无损,无锈迹,在水路席位开启状态下5-8分钟后用熟触摸无滴水现象; 7.3预留上水堵头,管线等是否考虑装修层尺寸?水堵头是否能打开? 7.4水表检查:水表安装是否符合规范,是否考虑装修尺寸(一般主要看与墙,地之间地距离,考虑对贴砖和橱柜的影响)水表街头紧密完好,无空转现象. 7.5排水管道检查:排水管道无直角,死角,街头完好,接口处无渗漏;管线固定牢固,安装整齐,无破损;楼上下延管道是否过场过低影响吊顶. 7.6排水口,地露口检查:是否由地漏(包括露台和开启式阳台),地漏位置是否合理?排水口,地露口是否完整,是否封口严实?地露口有无回水水封(防止反味)?洗衣机地漏是否为洗衣机专用地漏?(排水管道地疏通与否,工程种是采用试水通球试验进行检测,业主在验房时如果要进行检测只能用捅接水试了) 8.采暖空调检查:(与给水管道一样同样存在打压试验问题,建议同给水管道验收的处理方式.与给水管道不同的是采暖和分户中央空调等系统需要做热功调试,一般开发商限于交房季节原因,无法做有效的试验.所谓竣工验收只是走一个相关程序,验收资料齐了而已.如果业主在验房时能够就此在验房单种与开发商签署暂时无法检测的文件,并就检测可能出现的问题进行约定,可以避免很多问题.) 8.1法门:法门开笔自如,有效,无破损,锈迹,无滑扣失效现象. 8.2采暖管道:大致同给水管道要求,但是注意穿墙,板需要防胀缩的套管,且热水回水管有破读要求. 8.3散热器骗:外罩和散热片无明显变形,划痕以及破损;安装牢固,平直争气;是否会和将来空调位置,电器位置等发生冲突? 8.4壁挂炉:安装牢固平直,面板完好无划痕和破损,点火,开启,循环,排烟等功能正常.泻水口附近有无地漏? 9.电气检查: 9.1分户配电箱检查:配电箱安装垂直度符合国家规范要求;箱体,饰面板内外清洁,无刮碰痕迹和色差;向门开启灵活;暗装配电箱箱门紧贴墙面.向内各开关,漏电保护器动作正确,控制范围正确.箱内接线整齐,回路编号齐全,正确.导线与开关连接牢固紧密. 9.2电表检查:电表安装是否符合规范,是否在关闭总闸后有电表空转现象? 9.3市电开关插座检查:开关,插座面板表面清洁,无损坏.开关控制范围正确.开关切断相线,单相俩孔,单相三孔插座的相,零,地线接线正确.暗开关,插座地盖板安装牢固,紧贴墙面,四周无缝隙.导线接线符合国家规范要求.并列安装允许高差不大于0.5mm,同一场所安装高差不大于5mm,面板垂直度不大于0.5mm. 9.4照明检查:灯具安装牢固,位置正确.室外防水壁灯应有泻水孔,室外壁灯,卫生间镜前灯地灯台与墙面应加密封胶垫.室外防水壁灯,换气扇等按规定要求均应加穿地线. 9.5弱电插座检查:安装偏差以及外观要求同市电插座 9.6其他弱电系统:对讲门禁,安防,音响系统的验收遵循相应的国家规定. 10.其他检测:根据不同建筑形式和配套要求进行.这里需要提醒的是如果业主购买的是临近周边主要交通道路(尤其是有可能有大型运输车通过的道路)的商品房,以中国目前的建筑工程水平,很有可能夜间室内噪音超标,而国家目前对此类案例判决几乎很少,无法取得法律上的有效接见.为了自身健康,建议业主在于开发商谈判的同事,认真设计自己的装修方案,进行局部处理)