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今天是我的生日。发一篇关于房地产最低品质标准的文章,希望大家喜欢。中国早日实现信用交通和万户社区化!

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发表于 2012-5-9 11:10:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
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今天是我的生日。发一篇关于房地产最低品质标准的文章,希望大家喜欢。中国早日实现信用交通和万户社区化!

想靠卖地赚钱,发展当地经济,是对的,但把土地卖给开发商,是错的。从法律上,为期70年的国有土地使用权,和为期3年的国有土地开发权,根本就是两回事。一看名字,就分得清这两种权利。土地使用权,当然是应该卖给购房人的,土地开发权,当然是应该卖给开发商的。为什么到执行的时候,就混淆了这两种权利呢?

卖地给开发商,结算风险是显而易见的,而且根本解决不了,连上市公司都拖欠地价款,更不要说一般的开发商了。烂尾风险更是让人头疼。真的希望一个城市经济增长,市场繁荣,做起来是很容易的。只需要四个字,产权清晰。

那么,一个城市的房地产,由哪几个部分的产权组成,该怎么清晰化呢?
⒈ 住宅楼,
⒉ 商业及配套,
⒊市政管网,
⒋ 公园绿化,
⒌ 土地收益。

而这五条里,除了最后一条要因地制宜,前四条,对于每个城市来说,都是一样的。甚至可以制定出国家标准。我的建议,其实就是这一标准。


⒈ 住宅楼用地标准推荐:

建议为城市居民提供标准化的住宅楼用地,每宗土地,东西宽65米,南北长132米,面积8580平米。当然,该有城市道路,直接代征,还是要代征,楼间距120米,当然是可以包括道路的。每块土地上,限高80米,可以建设1栋26层的2单元电梯板楼。每个单元的层建筑面积360平米,可以是A方案,2梯4户,每户90平米;也可以是B方案,2梯3户,每户120平米;也可以是C方案,2梯2户,每户180平米。

以2梯4户,每户90平米的A方案为例。2个单元,每层8户,2-26层,可以提供200套90平米2居。地上1层,地下1层和地下2层,都归楼上的200户共有,每个季度,这200户居民可以平分底商收益。而按照每层720平米计算,28层,总建筑面积20160平米的这栋楼,在每平米综合建房成本不超过2500元的前提下,需要5040万元,平均到200户,每户需要承担25.2万元,平均到90平米,每平米2800元。这笔钱,毫无疑问要由购房人支付。

⒉ 商业及配套标准推荐:

建议为每100栋上面提到的居民楼,提供32.8万平米商业及配套,包括商场、超市、幼儿园、学校、医院、娱乐和办公等等。这些设施的层高、交房标准,都会比住宅楼高一些,综合建房成本,不超过每平米3000元,是比较合理的。总成本9.84亿元,按照A方案,平均到2万户,每户需要承担4.92万元,平均到90平米,每平米546.67元。这笔钱,当然也该由购房人支付。但这些商业和配套的产权,则应该属于各地政府,以后为政府提供可持续发展所需的租金收益。只要政府能坚持两个原则,一是把城市建设的更加宜居,二是财政取之于民,用之于民。老百姓肯定是愿意给政府代建商业及配套的。

⒊ 市政管网配套标准推荐:

建议为每栋楼,提供标准化的市政管网,地下2层,630平米,下面是行洪通道,上面挂市政管线,地下1层,1410平米,60个地下停车位和单向交通环廊。按照每平米建设成本3000元计算,2040平米,每栋楼612万,平均到200户,每户应承担3.06万元,平均到每平米340元。

⒋ 公园绿化标准推荐:
建议为每100栋楼,提供6万平米社区公园,平均每平米的绿化成本300元,总成本1800万元,平均到2万户,每户应负担900元,平均到90平米,每平米10元。

在不考虑土地直接收益的前提下,建设一个花园城市,每平方公里2万套90平米板楼2居,购房人应为每套90平米2居负担的以上4项成本,应该是25.2万+4.92万+3.06万+900元 = 33.27万元。平均到90平米,应该是每平米3697元。

对于三线及以下城市来说,如果地方政府再收取一点象征性的土地成本,每套90平米加收2.73万元基准土地收益,正好是每套90平米住宅36万元。相信老百姓是会非常满意的。毕竟这样得到一套住房,不仅是品质远远超过从开发商手里买商品房。更因为每栋楼的200户居民共有2160平米的3层底商,以后可以每个季度分享配套收益。

对于购房人来说,按照最保守的估算,地上1层每平米日租5元,地下1层每平米日租3元,地下2层作为会所,收取忽略不计的管理费。720平米x5元x360天+720平米x3元x360天,理论上每年至少可以收到207.36万元,即便考虑80%的空租,每年也有165.888万元可以分,每户每年分至少8295元,70年可以分58万。比买房花的钱还多哦。

而且,因为政府得到了每栋楼3280平米,每100栋楼32.8万平米的商业配套,也就意味着,70年的土地使用权,可以调整成永久使用权,老百姓又怎么会不高兴呢?毕竟最保守的替政府算一下,每平米平均年租600元,当地每有2万户,政府以后每年可以得到1.968亿元。等于每户每年给政府提供9840元财政收入,地方政府都发财了。

所以,我们的建议就是,对于只是申请90平米住宅用地的家庭,只需要拿出36万,政府就按照上面的标准,为申请家庭提供1户90平米2居。

而对于不满足于90平米住宅的家庭,政府除了每平米4000元的基准建房成本之外,再根据申请面积,结合城市自身的情况,收取不同档次的地价款补差。比如:

申请120平米住宅的家庭,多出的30平米,在不同的城市,该补多少地价款,
申请180平米住宅的家庭,多出的90平米,在不同的城市,该补多少地价款。

不要小看基本管理费和地价款补差收入,以北京为例,即便800万户中的一半,也就是400万户,每户都按最低标准,只申请90平米的2居,交2.73万管理费,政府也能收到1092亿土地管理收益。

而如果其余的400万户中,有200万户,申请120平米,每平米交303.3元基准管理费,再补上30平米,每平米5000元地价款,也就是每户交18.64万元,那就是3728亿元。

然后再有200万户,申请180平米,每平米交303.3元基准管理费,再补90平米,每平米1万元地价款,也就是每户交95.46万元。政府就能收到19092亿元。

先不考虑北京还有很多家庭会不满足于区区180平米住宅,更不屑于162万住房成本,这三项相加,就能给北京带来23912亿元土地收益。按照北京现在每年500亿元的土地收益计算,现有模式下,48年,才能赚回这么多钱。当然,前提是欠银行的几千亿贷款,银行都免收利息。否则,按照现有模式,北京市国土局只能破产。

所以,我在这里,写这么一篇文章,希望大家能够意识到,我们该有怎样的城市,如何才能让我们的城市变得宜居!

也希望所有的中国人民都能意识到,我们应该用怎么样的方式,去购买住房,去解决土地使用权70年的担忧。难道,北京市国土局还有更好的办法,多快好省的卖地,拉动房地产,刺激经济高速增长么?

难道老百姓不该共有底商?政府不该可持续发展?难道老百姓不该居住楼间距120米的花园社区?难道我们要把一个又一个的城市搞成“睡城”“堵城”?要看着一个又一个的“国土局破产”?要看着“节能、省地、宜居”从三个目标,变成三个笑话么?

谢谢每一个支持把土地使用权卖给购房人的朋友,今天是我39岁生日,希望我们的祖国,早日实现信用交通和万户社区化。让政府和购房人,都能每个季度享受到应得的配套收益权!

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发表于 2012-5-9 11:13:33 | 显示全部楼层

哈,又老了一岁,生日快乐啊

来自旧版论坛的签名不再想,并不是忘记!

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发表于 2012-5-9 12:50:45 | 显示全部楼层

lz生日快乐!可惜那帮人根本不关心p民,只顾眼前

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足!(这是lz的心情吧)
 楼主| 发表于 2012-5-9 14:03:05 | 显示全部楼层

哈哈,你今晚来唱歌么?

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发表于 2012-5-9 16:04:32 | 显示全部楼层

蓝城生日快乐

来自旧版论坛的签名别担心,没什么大不了的;-)

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发表于 2012-5-10 09:45:26 | 显示全部楼层

咱两个一天生日?呵呵呵,缘分呀(东北口音)!!!!

哦,我过阴历生日,如果你过阳历生日,那就不是一天了:)
今天是我的生日。发一篇关于房地产最低品质标准的文章,希望大家喜欢。中国早日实现信用交通和万户社区化! 蓝城木鱼 2012-05-09
哈,又老了一岁,生日快乐啊 firefox 2012-05-09
哈哈,你今晚来唱歌么? 蓝城木鱼 2012-05-09
lz生日快乐!可惜那帮人根本不关心p民,只顾眼前 Laojia 2012-05-09
蓝城生日快乐 空灵 2012-05-09
咱两个一天生日?呵呵呵,缘分呀(东北口音)!!!! 小肥婆 2012-05-10
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