|
|
最近中央出台了新的房地产调控政策，即新国五条细则。其中按差价20%征税这一条，不啻一记重磅炸弹，令所有人都始料不及。由于二手房交易中历来就有将所有税费都转嫁到买房人头上的传统，因此这意味着一旦政策实施，买房人会陡然多出几十万元的费用，相当于房价会来个阶跃式上升。
这个政策一出来，就引起一片哗然，很多人感觉莫名其妙。按道理讲，中央是要抑制房价，因此增加供给是重要措施之一：包括增加一手房供给和二手房供给。为了增加二手房供给，就应该设法盘活社会上的存量房，让囤房者尽量把多余的房子卖出来，让已有的这些空置的社会资源为大众所用。因此，开征保有环节的房地产税、降低流通环节的税是可以理解的。但现在，增加的恰恰是流通环节的费用。可以预计，这个政策实施之日，便是二手房交易骤然降温、进入冰河期之日。这个阶跃式上升的价格，对买房人来说是当头一棒；对卖房人来说，由于阶跃上升的这部分房价是被政府收走了，又落不到自己兜里一分钱，因此是毫无意义的，自己反而要承担二手房交易清淡、房子卖不出去的困扰，所以根本算不上什么利好消息---如果买房人因为税费突然大增而来和自己侃房价的话，这政策反倒成了个利空。
那么中央为什么要出台这么一条政策呢? 我估计，原因在于去年底到今年初这几个月里，二手房成交量特别大，导致价格过快上升，中央实在看不下去了。这几个月里，成交的二手房中肯定有一些是刚性需求，尽管没有数据说明其占比，但刚需占比可能不会小，甚至可能是主要的。出于这种考虑，估计政策短期内并不会立刻在各地落地实行，会有一个缓冲期。即便实行，我估计各地方政府也会比较慎重，或者打个折扣；中央也可能不会把这一政策长期执行下去，会在适当时候取消。有些学者担心这个政策会误伤刚性需求人群，但看来，中央目前的态度是：就是不许房价过快上涨，房价跑得太快，政策就要紧一紧，跑得太慢，政策就会松一松；刚需引领房价上涨，也不可以；刚需该打击也要打击。由于在房地产上沉淀了大量属于高收入人群的国民财富和社会富裕阶层的投资性资产，所以狂飙的房价背后，实际上折射着贫富差距在急剧拉大的严重社会问题。因此这条重磅炸弹式的政策或多或少显示出政府的一些决心和气概：哪怕打击刚需，也要刹住房价。
这个政策一出来，立竿见影的效果便是二手房过户量暴增。有意买房和有意卖房的人都不愿意赶到政策实施之后再交易，所以现在会抓紧时间交易和过户。据报道，北京近日突然涌现出2万多套集中成交和等待过户的房子，各区的房地产过户大厅天天人满为患；还有报道说，某些地方甚至出现协议离婚人数大幅增加，我揣测这样就能把家庭名下多套住房化整为零成唯一住房，群众的智慧真是无穷无尽，关键时候就能八仙过海，各显其能了。刚性需求会在这短短几天内集中释放，释放之后，可能会是相当长的一个清淡期，二手房交易或再度盛行阴阳合同。一线城市里房产中介公司的业务员们很可能成为今年收入最高的人群之一，但狂欢的饕餮盛宴就集中爆发在短短几天，过了之后，他们最多也就是做做房屋租赁、挣点小钱，或辞职干点别的去了。这让我想起生物界的某些现象，比如每年马哈鱼洄游对熊的饕餮盛宴，还有火烈鸟每年聚会的求婚盛宴，同样的轰轰烈烈，也同样的短暂和转瞬即逝，人类社会和动物社会的行为时而如此相似。
政策实施后，买房需求很可能会从二手房转向一手房市场，从表面上看对一手房是个好消息，似乎在这里关上了门，在别处还开着一扇窗。但是，由于刚需进行了一次短期集中释放，转过去的能有多少值得怀疑；加之目前一手房所处地段通常偏僻且生活不便，以北京为例，多在五环以外，所以原来青睐二手房的有多少人愿意转过去也值得怀疑。再加上政府悬在一手房开发商头上的达摩克利斯剑还未完全落下来，政策方面的不良预期尚未完全明朗，目前完全不确定中央对一手房是否也会有政策重拳出击，这也就无怪乎中国股市在周一出现了由房地产股集体跌停所引领的十九个月来最大的空前暴跌。房地产业的全盛时期已过，其一言九鼎、能左右中国经济的日子在渐行渐远。房地产业本身不会快速衰落，刚刚召开的两会上，温总理重申了中央对走城镇化道路的态度，与其相关的房产和建筑业还会在一定时期内在国民经济中扮演重要角色，但其暴利时代显然已很难重现。城镇化道路即便实施，也是个缓慢的过程，必须和就业及产业发展配套进行；过快地实行城镇化，会让大量农民离开他们赖以生存的土地而沦为城市贫民，产生社会动荡；城镇化还可能会侵占大量农田，不符合我们这个人口大国保农业、解决吃饭问题的基本国策。所以城镇化不太可能给房地产业带来眼下能看得见的大量利润。至于小城镇或说三四线城市的房产的价值，主要体现在其生态环境、气候及人文历史等宜居、稀缺资源上，但是按我国目前经济稍微发达的地区就普遍严重环境污染的状况来看，它们中的绝大多数没有什么价值。以前没有大涨过，以后也不会。只要其涨速超过GDP，泡沫就会立刻显现。而随着中国城市化进程的完成(可以大致以城市化率达到65~70%为标准)和老龄化社会进入中期，在若干年后，三四线城市的房价会先于一线城市见顶，并率先开始贬值。
新政对租赁市场影响不大。实施后，主要会影响大城市的二手房交易。产生的逻辑联动很可能是：先是成交量暴涨，价格小涨；之后是成交量萎缩，价格持平或小幅回落；待政策解除后，重新价量齐涨。总之，我认为一线城市房价是不可能出现实质性下跌的，但房价上涨会大大减速，基于这种考虑，刚性需求该出手还可早出手，但倾尽终生积蓄甚至几代人积蓄并贷款来解决刚需的模式则值得商榷，因为时代已经不同了。投资性需求则须非常谨慎：不但流动性会很差，回报率也可能会越来越低。房价上涨是处在一个大通胀背景下的必然产物，房价下跌不符合逻辑。这么多年来我们国家的年均广义货币(M2)超发量是13~15%，远高于GDP涨幅。拿去年来说，虽然我们指责美、日的量化宽松政策，并表示对货币战争的担心，但同期，我们自己超发的货币占全球总超发量的48%，可以说是相当宽松的货币政策。如此多的货币供给，物价不涨才怪。房价不涨，其他商品(比如食品)就会涨。而食品之类生活必需品价格暴涨，恶果并不比房价暴涨好到哪去。货币超发带来的结果是：你方唱罢我来唱，你涨完了我来涨。以北京为例，去年房价的总体涨幅在36%左右，今后中央不会容忍房价继续这样上涨。很可能把它限制在一个和GDP持平或略高的水平上，即10%以下，依赖其在经济总量中的占比而定。其他商品会接过通胀领跑的接力棒，然后可能出现房价涨不过大白菜的现象。
中国的房地产有其特殊性，其他国家的经验很难拿来完全为我所用。新加坡的模式是被提到最多的，但其体量太小，无法借鉴；日本的房地产也曾出现过暴涨暴跌，但海外热钱在其中起过呼风唤雨的作用，这跟中国的情况不太一样；至于美国，由于美国有房产税，及美国人没有中国人这种对房地产特殊偏爱的情结，而且，自布什政府以来，美国政府在房产经济上的政策是依赖于其特殊的经济地位和自然环境条件，把买主定位在全球(比如中国人)，这跟我国情况大相径庭，跟我们的限购政策更是背道而驰，所以难以参考。而且格林斯潘执掌美联储期间长期实行宽松的货币政策及后来导致两房危机、次贷危机，其房产业的问题也很多，给我们提供的经验可能还不如教训多 --- 而且，即使人家的教训已经在那里了，面临发展经济的巨大诱惑，和我国全民普遍存在的对财富的攀比和对金钱的急功近利的渴求也使政府对货币超发欲罢不能，愈演愈烈。
中国由于人口多、国土广、经济体量大、而且经济发展极不平衡，所以中国经济的发展有其自身特点，很多事情是按倒葫芦又起瓢，领导层管理这么一个大摊子也真的很不容易。需要有一个具有大智慧的领导层，站在极高的角度俯瞰全局，进行宏观设计、布局和调控，披荆斩棘，自己趟一条路出来。这不是在随便讲套话，只有仔细想想中国经济发展的特殊性，才能体会到“中国国情”这几个字背后的深刻含义。 |
|
发表于 2013-3-8 15:09:07
收藏
支持
反对
楼主
